如何运营产业地产类ppp项目?-凯发app官网登录

2018-06-29 14:35:35 产业地产规划

近几年来,产业地产迅猛发展并与ppp模式密切结合推进。可是人们关于产业地产ppp模式的思考,更多的是从项目前期获取、项目操作流程、项目融资、项目股权设计、项目公司组建、包括最近很火的资产证券化角度出发,对于关键的运营环节讨论的少之又少。而ppp模式最为关键的就在于运营,它是一个的核心所在,同时也是密切关系政府方、社会资本和金融机构的环节。

如果一个ppp项目没有运营作为保障,将会是一个彻头彻尾失败的ppp项目,很容易导致政府无法履行承诺、社会资本提前退出或者无法退出、金融机构无法获得融资收益等风险。下面我们就来谈一谈在产业地产项目ppp模式运营环节的一些心得。

产业地产ppp模式运营——土地获取

产业地产ppp模式开发的土地获取都是成片获取,土地开发面积从一平方公里至几十平方公里不等。土地获取的方式都是结合相关的产业开发与基础设施开发而进行。单纯的土地一级开发是不适用于ppp模式的,因为土地一级开发不涉及运营。

但是可按照土地财政收支两条线的方式进行,ppp模式运作产业地产可以通过土地一级开发之后土地收储,土地挂牌,土地出让,土地出让金入财政性基金收入,政府正常进行ppp项目的付费支出。

在五矿集团的产业地产ppp模式运营中,我们主要通过划拨方式进行土地获取,获取的土地为裸地,一级开发二级开发都由企业主导投资完成并运营。如果土地方式不是通过划拨方式获得,那么企业大都是通过土地一二级联动开发进行,采用的也是土地出让收支两条线进行。在这里有一个问题需要澄清,土地出让金不能够直接补贴给ppp运营企业,但是可以按照先出让,出让金入政府基金收入然后再补贴的方式进行,汕头中信滨海新城依托于海湾隧道投资500亿元的ppp产业地产开发即采用的是此类方式,与此同时中交集团与五矿集团也在汕头进行了类似的开发。

央企主导的产业地产类ppp项目大多依托于某项大型基础设施建设而对周边土地进行开发,从本质来讲这种开发模式与港铁的“轨道 物业”的开发模式有异曲同工之妙。

与央企进行产业地产ppp模式开发不同的华夏幸福,主要是通过为政府提供招商引资服务进行土地的获取与再开发,实际上华夏幸福的土地获取模式更接近于ppp模式中的资源补偿性开发模式。我们来看一下白洋淀科技城的项目,华夏幸福与保定市合资成立项目公司,其中部分协议约定如下“就产业发展服务,甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额,按照委托区域内当年入区项目新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目)”,从上述协议我们可以分析得出华夏幸福的土地获得大部分通过产业服务的方式获取。同时,此条协议也成为目前华夏幸福ppp模式能够成功的关键所在。

产业地产ppp模式运营——产业规划

ppp模式最为关键的就是运营,那么我们在产业地产领域进行ppp模式开发运营过程中的核心就是产业规划。一个产业地产项目没有产业规划,这个产业地产项目也注定失败,失败的原因是政府不支持,百姓有意见,社会资本苦苦挣扎无方向,因此产业地产ppp项目的核心在于产业规划。

上面我们也提到了华夏幸福的产业发展服务费用是按照新增落地投资额的45%进行计算的,为此华夏幸福在北京有500人规模的产业促进团队和产业研究院来进行产业规划,因为如果没有详实、贴近实际的产业规划,就没有华夏幸福全国攻城略地的布局。

那么什么是产业规划?产业规划是指以“产业”为研究对象,研究产业内部各企业间相互作用关系、产业本身发展、产业间互动联系以及空间区域中分布等的一种园区规划方法。目前,产业研究主要集中于细分市场研究和产业内细分产品研究两方面。我们在营口产业新城和汕头粤东总部新城中通过详尽的城市产业调研、周边城市产业调研,同时结合中国产业发展趋势,运用产业发展理论,根据技术趋势导向绘制区域最优发展产业名录和产业发展路径,为地方政府的转型升级贡献企业的力量。这种做法完全符合ppp精神和理念,既发挥了企业在产业发展的优势,同时为政府带来了产业升级在效率和质量方面的实惠,同时企业投资又降低了政府的资金压力,所以产业地产类ppp项目是最受地方政府欢迎的一类形式。

产业地产ppp模式运营——产业招商

产业地产类ppp项目有了良好的产业规划,如何进行产业的落地?通过招商引资。那么如何进行科学的有益的招商引资?通过产业链招商。

通过10年的产业地产运营经验,我们总结出招商引资不能靠关系,不能靠人脉,不能靠以损失地方政府利益和老百姓利益而去招商,也不能以环境、资源、人口代价的损失而进行招商。这种招商引资方式第一损害政府和百姓的利益,同时也是不可持续的产业发展模式,例如钢铁产业带来的雾霾、代工产业带来的血汗工厂、冶炼加工产业带来的河流土壤污染。

通过产业规划我们定位区域发展理念,靠山就要“吃山”,靠水就要“吃水”,但是这吃要吃得香,吃了上顿还要有下顿,精细化发展,也就是中央提出的供给侧结构性改革,精耕细作产业。

通过产业规划合理定位,从产业链发展的角度进行产业匹配招商,补短板,筑巢引凤,产业引进质量、发展模式都是绿色可持续的,所以在2010年我们提出了绿色产业新城发展模式。我们的产业发展模式不靠拍脑袋、不靠一言堂、不靠跟潮流,完全是通过国际专业团队的大数据和理论结合分析出来的,例如汤森路透、裕廊国际等机构通过自身的经验辅以全球技术发展视角、产业发展视角来进行的技术产业分析布局,招商团队根据产业发展路线图,进行产业龙头企业跟踪。将我们的产业分析思路讲解给客户,最终得到客户认可。实际上我们只是做了一些产业发展预测和提前量布局,通过“理”来进行产业招商,最终实现园区运营有效益,政府发展有收益,百姓就业有利益的三赢格局。套用农夫山泉的一句很有名的广告语,我们从不制造产业,我们只是借力ppp模式进行全产业链转型升级的布局者!

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