传统地产转型产业地产:转找死 不转等死?-凯发app官网登录

2018-11-05 12:03:32 产业地产规划

图片来源于网络

近年来,产业地产的热度逐渐上升,房企转型进军产业地产领域,已经成为房地产行业的大势所趋。从“房地产开发商” 角色转型为“城市运营商” 成为多数房企的选择,“去地产化”、“多元布局”也成为房企的热门话题。

然而,转型“城市运营商”的过程并不像房企想象的那般顺利,这意味着房企要走出一直以来的舒适圈,重新熟悉产业地产的市场,搭建合适的商业模式,创造新的业务增长点。思维决定行为,转型固然难,但我们首先要了解转型的根本原因。

房企为什么要转型产业地产?

一是拿地扩张

随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张,房企拿地的难度逐渐增大。除了传统招拍挂以外,产业园区作为加速区域经济增长的引擎,地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此,产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。

二是公司盈利

随着楼市调控的“常态化”,传统住宅开发进入低利润增长期,房企的获利空间正在被压缩,同时,有限的土地储备迫使房企开始探寻新的业务发展。“十三五规划”实施产业改革,在政策导向下,产业经济的发展进入“超车道”。新存量时代,产业地产被视为另一个新的利润增长点。

通过这两点原因,我们就不难理解房企转型的真相了,有的房企视其为“套路”,有的房企视其为“出路”。

何为套路,一部分房企打着转型产业地产的旗号向政府拿地,增加土地储备,但其实基本没有产业运营能力,终极目标还是开展其中的房地产业务,套路拿地;何为出路,一部分房企业务转型,希望通过发展产业地产来促进公司盈利,但相对于住宅及商业项目,受困于产业地产的开发运营周期长、盈利能力较弱等问题,出路艰难。

拿产业地产当套路的传统房企,只有一句话,拿地好拿,产业难做。拿产业地产当出路的传统房企,我们认为,产业地产与传统房企最大的不同就是,产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联,实现产业、园区、区域经济的同步发展。太多的传统产业地产商辛苦经营二十年才有今日的成就,干产业要沉下心来稳步经营,通过产业地产发展快速促进公司业务增长是不现实的。这几年来传统房企转型产业地产的数量不在少数,目前通过产业地产板块盈利的确屈指可数。

转型:产业化发展,是个大方向

面对新的市场环境,房企们纷纷转型,谋求多元化发展,其中产业地产方向成为大部分房企重点发力的方向。

从战略层面来看,像万科、保利、恒大等品牌房企转型的产业,会涉足众多发展前景良好的产业,如智能科技、文旅、生物医药、养老健康、新能源汽车等领域。

产业运营 地产开发,已经成为有实力房地产企业的必备技能。以新能源汽车产业为例,宝能集团在新能源汽车领域豪掷千亿,年产能200万辆,相继在杭州、广州、昆明、陕西投建汽车及零部件生产基地,并在电动系统技术、自动驾驶、车联网等领域开展技术研发,试图在高端智能制造方面“做足文章”。

转型成功,大有可为

房企转型布局产业地产,想要转型成功,必须在产业定位、产品定位、策划招商、运营服务、投融资等方面下大功夫。产业地产商如何立项拿地、如何实现产业地产多种渠道的融资、如何研究地区核心产业需求及产业定位、如何打造产业的运营服务体系、打造高质量的园区物业形态及配套、如何招商引资、打造上下游的生态圈和企业的发展环境等等,这些因素都影响着转型中的房企成功与否。

对于产业地产的未来,会有很大的发展空间,关键在于企业自身定位要清晰,战略方向要明确,并在金融和资本领域,进行有效的创新,来提升他们未来的发展潜能,再加以精耕细作,产业地产的未来一定是非常有利可图的。

前车之鉴

记得几年前,互联网大潮下,做实体的企业,在主动转型与被动转型中,倒下了一大片,互联网让马云走上了“神坛”。

而这些实体企业倒闭的时间段,也是房地产发展良好、地产商们意气风发的时间段,马云双十一交易额上百亿,任志强发话:“也就是几块地的钱,没什么大惊小怪的。”

当时实体企业转型互联网,流行一句话:转,找死;不转,等死。

房地产在中国发展二十年,已经到了不得不转型的地步,大到国家经济结构调整层面,小到地产商经营状况层面,都预示着房地产市场不可能再有以前的辉煌。

未来十年二十年,房地产行业当然还是会存在,只是结构发生了变化,传统地产的没落、产业地产的崛起,一定是个大趋势。“转,找死;不转,等死。”这种魔咒希望不会发生在房地产商身上。

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