红寺堡区城市更新改造小康北村片区预征收补偿安置方案(意见征求稿)-凯发app官网登录

2022-07-07 14:20:59 城市更新政策

为有效改善红寺堡城市经营生活环境,促进经济增长与服务业长足发展,解决老旧小区卫生环境差、老旧房屋安全隐患多,商业分布不规范等实际问题,依据《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(宁夏回族自治区人民政府令第62号)及《吴忠市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(吴政发〔2012〕78号)等法律法规和规范性文件,现就红寺堡小康北村片区预征收补偿安置结合红寺堡区实际制定本方案。

一、房屋征收部门和被征收人

房屋预征收补偿安置主体:吴忠市红寺堡区人民政府。

房屋预征收部门:红寺堡区新民街道办事处具体组织实施房屋预征收与补偿安置工作。

红寺堡区住建交通、自然资源、新民街道、发改、财政、审计、纪委监委、综合执法、市场监管、民政、公安等部门按照各自职责互相配合,保障房屋预征收与补偿安置工作的顺利进行。

小康北村片区被征收营业房所有权人为被征收人。

二、预征收范围和征收期限

预征收范围:小康北村片区。具体为:东至罗山路,南至团结街,西至友爱巷道路,北至金水街。

预征收实施时间为征收决定发布所确定的时间。预征收签约期限为2022年x月x日—2022年x月x日。

三、被征收房屋类型和面积的认定办法

被征收房屋类型主要为商业房和商业房后院,商业后院房屋类型分为单层主房(前檐高度2.8米含2.8米以上,含钢架彩钢结构),单层附房(前檐高度2.2米含2.2米至2.8米,包括简易彩钢房),单层杂房(前檐高度2.2米以下,包括简易彩钢房),及两层以上房屋。

土地使用权面积以土地使用证或自然资源局依法登记面积为准。建筑面积以产权证登记面积为准,产权证上没有载明面积的(一般指后院房屋),以房屋征收部门委托具有资质的测量机构实地测量数据为准。

超出占地面积建房的,房屋和土地超出部分都不予补偿。

已缴纳土地出让金,但因相关业务安排等原因没有办理产权证的和办理产权证的同标准征收。已办理规划许可手续,但没有土地使用权证或者未(足额)缴纳土地出让金、新增建设用地等费用的,先按照现行标准补缴相关费用(含滞纳金),再进行征收补偿。政策性划拨使用的土地,按照已缴纳土地出让金同标准征收补偿。

四、补偿方式、内容、标准和计算方法

对沿街商业房和后院土地及地上房屋产权一致的合并征收,产权不一致的分别征收。

(一)预征收补偿方式。

预征收实行货币补偿或产权调换两种补偿方式征收,商业房后院土地及房屋实行货币补偿方式征收,货币补偿方式分为评估补偿和定价补偿,被征收人可选择其中一种。

(二)预征收补偿内容和原则。

1.货币补偿。

(1)评估补偿。选择货币补偿安置方式的,按照房屋征收评估价予以补偿。由具备国家二级资质以上的评估公司对征收范围内的楼房和后院土地及地上附着物进行评估定价(评估公司的选择详见后文),评估费用由预征收实施部门承担。一经评估,被收收人必须无条件认可评估结果并依据评估结果签订征收补偿协议,履行征收补偿程序。

(2)定价补偿。选择定价补偿方式的,被征收房屋及土地按照认定占地面积和缴费情况进行补偿。

缴纳土地出让金并办理产权证的,商业房(第1、2层)按照所处位置分别定价:罗山路楼房每平米补偿7500元,友爱巷楼房每平米补偿5300元,团结街楼房每平米补偿6200元,前进街楼房每平米补偿5800元,金水街楼房每平米补偿6100元。第三层住宅楼房每平米补偿4000元;后院土地每平米补偿1200元,后院房屋中,单层主房每平米补偿600元,单层附房每平米补偿500元,单层杂房每平米补偿400元。后院两层及以上房屋每平米补偿1100元(含钢架彩钢结构复层)。

被征收房屋除主房、附房、杂房依据本方案制定标准予以补偿外。私自修建的水井、水窖、地下仓储等设施、及其他地上附着物一律不予补偿。

补偿款在房屋征收补偿安置协议签订后90日内,以“一卡通”形式一次性支付。

2.产权调换。

产权调换方式只适用于沿街商业房。

(1)调换本项目新建商业房。

对已办理土地使用权证(含政府统一划拨并有与国土建设等部门签订协议书或持有相关手续)或缴纳土地出让金、新增建设用地使用费的商业房,原则上按照1:1的比例在同区域同楼层进行调换,超出或不足部分根据新选择商业不同位置开盘价下调10%找补差价,差价一律以现金方式找补。原则上新建商业房在新建项目开工18个月内(不包括冬季停工期)完工并交付被征收人的,对找补差价进行限价,其中,罗山路最高定价不高于12000元每平米,团结街最高定价不高于9500元每平米,金水街最高定价不高于9400元每平米,前进街最高定价不高于8500元每平米。如因开发商自身原因致使新建项目建设周期延长超过18个月(不包括冬季停工期)遇到市场价上涨,不影响产权调换最高定价规定。如因被征收人不在约定期限签订协议、搬迁延期等原因致使建设周期延长超过18个月的(不包括冬季停工期),则取消最高限价,找补差价参考当时市场价进行调整。

选择产权调换的,按照签订征收补偿协议顺序号依次选房。对于因新建商业房房源不足等客观原因无法满足被征收人同区域同楼层产权调换的,可由双方协商确定调整房屋调换位置及面积,并根据具体位置确定找补差价标准,差价找补最高定价不高于各区域最高定价。协商不成时由征收人和被征收人根据具体情况协商处理,如不能完成产权调换,由开发建设单位按照开盘价以现金折算方式补偿。

(2)调换本项目以外商业房。

    被征收人可选择调换非本项目红寺堡城区范围内已建成和在建、待建商业房,具体调换标准按照等价值调换原则找补差价。被征收房屋价值按照本方案定价标准执行,参与调换房源的房屋价值标准按照第三方评估价执行。(参与调换房源详见后文)

    调换后房屋产权证办理过程中所产生的各类税费,全部由调换房源提供方承担。

(3)调换本项目新建住宅商品房。

现商业房被征收人均可选择调换本项目建设的住宅商品

房。调换标准按照等价值调换的原则进行。罗山路、团结街、金水街、前进街、友爱巷分别按照1:1.6、1:1.4、1:1.4、1:1.3、1:1.2的标准调换本项目新建住宅商品房基准楼层(第7层),选择调换其他楼层的按照楼层价格系数(见附件)进行差价找补。

被征收房屋中第三层及以上楼层的,可选择在同区域同楼层1:1调换新建住宅商品房,也可依照楼层价格系数选择本项目其他住宅楼栋的任意楼层进行调换并找补差价。

(4)调换本项目以外住宅商品房。

被征收人可选择本项目以外红寺堡城区范围内建成和在建、待建商品房。具体调换方式参照本方案具体标准执行,调换标准以被征收房屋补偿标准和参与调换房源现行评估价下调10%结算并自行找补差价,1:1调换面积被征收人不承担契税,超出部分按照国家税务相关规定承担执行。

产权调换协议达成后,被征收人委托征收单位将补偿款代付开发建设单位,补偿余款支付被征收人。补偿款不足支付调换房屋价款的,由被征收人和开发建设单位协商议定补差事宜。

五、过渡方式和期限

选择货币补偿的被征收人,除给予搬家补助费和在签约期限内签订协议并实施搬迁给予的奖励资金外,不再享受停产停业损失、过渡安置补助等费用。

(一)搬家补助费。货币补偿和产权调换均可享受搬家补助费。按被征收房屋实际面积(含后院主房和附房)一次性予以15元/㎡的搬家补助。

(二)停产停业补助费。选择产权调换的除给予搬家补助、奖励资金(在规定期限内签订征收补偿协议的)外,按照现商业房商业使用面积,根据商业位置,分别予以每月15元/㎡(友爱巷)、16元/㎡(前进街)、17元/㎡(金水街)、18元/㎡(团结街)、20元/㎡(罗山路)的停产停业补助,一次性补助18个月(冬季法定停工期除外)。

(三)临时过渡安置补助费。选择调换商品房(期房)的被征收人,按照每开间(不包括后院房屋)每月800元的标准核算临时过渡安置补助费,补助费从被征收房屋签订拆除移交协议之日起生效,一次性补助18个月,超过18个月不能完成安置(交房)的,由开发建设单位按照同等标准承担延长期临时过渡安置补助费(冬季法定停工期除外);通过产权调换方式选择其他房源已建成商品房的,住宅用房按照6元/㎡/月的标准,一次性补偿3个月;选择其他补偿方式的被征收人不享受临时过渡安置补助费。

(四)装修装潢补偿。正在经营且办理了商业经营许可手续的商业房,按照使用面积给予营业(装修装潢)损失补偿,补偿内容中不包括非固定、可重复使用的桌椅、家具等设施设备、器材,符合补偿规定范围的装修装潢、设施设备、器材等全部采取第三方评估补偿的方式进行,补偿对象为该房屋的实际使用人。征收期间内没有经营行为的,或者只用于居住的房屋,不予营业损失补偿。

六、搬迁奖励与优惠政策

(一)搬迁奖励。

自确定征收之日起,前15日内签订征收补偿协议并按照约定实施搬迁的,按被征收商业房每开间奖励5000元;第16日至30日内签订协议并按照约定实施搬迁的,按被征收商业房每开间奖励3000元。该奖励在签订协议并实施拆迁完60日内付清。

(二)优惠政策。

1.选择产权调换的被征收人,除缴纳专项维修基金外,用于1:1置换的原房屋面积被征收人不再缴纳契税。置换后超出原房屋1:1面积部分的契税由开发建设单位、被征收人双方依据国家税务政策规定,按比例分别承担;两层均为商业房的,开发建设单位、被征收人双方依据国家税务政策规定缴纳税款,被征收房屋中,一层为商业房,二层为住宅房,全部调换为商业房的,被征收人需承担契税、附加税等各类税款的50%。

2.签订征收安置补偿协议时在本项目范围内选择产权调换征收补偿方式,但在新建商业房建成后因其他非主观原因,被征收人不能履行合同的,可将1:1置换面积转让给开发建设单位,转让在符合本条款上述条件的前提下,按照开盘价每平米下调20%的标准和开发建设单位结算。

七、征收补偿安置有关政策

(一)评估机构的选择。

根据《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》要求,由征收实施单位向社会发布征收评估信息,具有国家二级以上资质的房地产价格评估机构自征收评估信息发布之日起15日内报名;房屋征收部门对报名的房地产价格评估机构进行审查,对符合资质条件的按照报名先后顺序公布机构名称、基本信息及信用情况;由征收实施单位组织被征收人协商选择房地产价格评估机构,协商不能达成一致意见的,按“少数服从多数”的原则,采纳多数人意见决定,形不成多数意见的,采取摇号、抽签等方式随机选定。

(二)自房屋征收决定公告发布之日起,任何单位和个人不得在房屋预征收范围内实施下列行为。

1.新建、扩建、改建房屋;

2.改变房屋用途;

3.转让、租赁和抵押房屋;

4.以被征收房屋为注册地址办理市场主体设立登记、住所(经营场所)变更登记;

5.其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

(三)产权认证。

被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人(单位)等,以产权证、土地使用权证或其他合法批件为准。房屋买卖后没有办理过户手续的,以买卖协议中买方为房屋所有权人,但由此引起的争议买方承担一切法律责任。

1.对取得国有土地使用权证、房屋权属证书或凭证的,以取得房屋权属证书、国有土地使用权证或凭证记载面积为准。对未取得国有土地使用权证、房屋权属证书或凭证的,以自然资源、住建交通等部门认定结果为准。

2.被征收房屋或者土地改变用途的,以政府、自然资源、住建交通等部门的批准文件或认定结果为依据。

3.设有抵押权的房屋被征收的,被征收人(抵押人)应当与抵押权人就抵押权及其所担保债权进行协商。

被征收人(抵押人)与抵押权人就解除房屋抵押权达成协议,并且已到抵押物登记部门办理了解除抵押物登记手续的,房屋征收部门对被征收人给予补偿。未办理合法登记的房屋,补偿费给与被征收人。

未协商或者协商后未就解除房屋抵押权达成一致意见的,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,将补偿款向公证机构依法办理提存手续;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以就产权调换房屋到抵押物登记部门办理变更抵押物登记手续。

4.对于房屋出售出现一房多卖,存在多份买卖协议时,则暂停征收补偿程序,相关人员进行协商或法律裁决,待争议解决后,继续执行补偿协议。

5.签订预征收补偿协议后,被征收人应当将被征收房屋的土地使用权证、房产证等权属证明一并交征收部门,由征收部门及时送有关部门办理注销登记手续。

(四)本项目以外的产权调换房源。

被征收人不选择新建安置小区安置房源的,可在红寺堡区以下新建或在建小区中选择安置房源。

可选择新建商品房小区具体为:御泉新苑(西区)、燕然华府(一期)、金水名都(一期、二期)、铭门雅苑(一期、三期)、梧桐苑(二期)。

可选择新建商业房片区具体为:时代广场商业房、金水名都(一期、二期)商业房、团结商业广场商业房、铭门雅苑商业房、书香雅苑商业房、燕然银都商业房。

以上小区可选房屋不超过小区所建同类型房屋总量的30%。

(五)残值归属。

在签订房屋补偿安置协议所限定的时间内,被征收人自行拆除的,残值归被征收人所有;被征收人未按房屋补偿安置协议所限定的时间拆除的,房屋征收部将安排具有相应资质等级的建筑施工单位实施拆除,残值归房屋征收部门所有。

(六)有下列情形之一的不予补偿。

1.对违法建筑和超过批准期限的临时建筑物、构筑物的,不予补偿。

2.自公告发布之日起,没有任何规划建设手续强建和抢建的,不予补偿。

八、其他事项

(一)原则上用于置换的新建商业房一面开门的建造深度不超过17米,两面对开门的建造深度总长不超过35米。

(二)新建用于安置的商业房面积不能超过原商业房总面积的30%。

(三)征收补偿安置相关费用由开发建设单位承担。

(四)开发建设范围内沿街新建商业房建成后,前期物业服务由开发建设单位统一管理,前期物业期满后,统一纳入小区物业管理范围,收费标准根据基础设施投入比例及实际服务内容施行差别化管理。

    九、本方案仅适用于红寺堡区城市更新改造小康北村片区预征收补偿安置项目,本方案由红寺堡区新民街道办事处负责解释。

十、本方案自发布之日起执行。

来源:红寺堡区新民街道办事处

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